2013年自考房地产法串讲笔记（8）
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(二)土地使用权
1、土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
(广义)土地使用权，是指土地使用者依法对其取得的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地租赁权等
(狭义)土地使用权,是指房地产市场中土地使用权，或者称之为可转让的土地使用权，是以房地产开发建设为目的而取得的对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。
2、土地使用权的内容
(1)使用权。使用权是对土地的开发、利用的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
(2)收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收人和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。
(3)处分权。土地使用权人的处分权不同于土地所有权人的处分权，在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，它只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过划拨方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。
3、简述土地使用权的特征
答：(1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。从国家土地所有权中分离出来的土地使用权，是一种独立的土地使用权。目前，我国集体土地不能直接出让用于房地产开发建设，但它可以根据法律规定形成土地承包经营权和农村宅基地使用权。
(2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。土地使用者一旦发现土地下层有矿藏、文物、埋藏物、隐藏物时，必须向国家有关部门报告，由国家开发或发掘。土地使用权人如要开发地下矿藏必须依法向国家取得采矿权。
(3)目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。这样可以把城镇土地使用权与农村土地承包经营权区别开来。
(4)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。通过有偿出让、转让取得土地使用权除依法签订土地使用权出让或转让合同外，还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用证。划拨土地使用权亦必须依法进行，并办理登记手续。
(5)使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国，土地使用权的年限采取法定主义，这有利于权利的稳定、交易的安全和房地产市场的发展。
4、土地使用权的取得
(1)原始取得有偿出让和行政划拨
(2)传来取得通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体
5、土地使用权的变更
(1)主体变更
简述国家对土地使用权主体变更的限制
土地使用权主体的变更实际上是土地使用权市场交易或民事流转的一种形式。国家对土地使用权主体变更实行必要的限制。这种限制主要体现在以下三个方面：
(1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转。这种限制的主要目的是为了控制公益性用地转变为经营性用地，以及防止机关、事业单位取得经营用地之后涉足房地产市场。
(2)限制公民与法人、非法人组织之间流转。这种限制的目的主要是为了防止法人与非法人组织涉足私人房地产市场，尤其是住房市场，造成供应紧缺和市价高涨。
(3)限制中国人与外国人之间，以及外国人相互之间流转。
(2)内容变更
变更土地用途必须严格履行批准、登记手续，这是我国土地管理法的一项制度
(3)其他事项变更
6、土地使用权的终止有那几种情形?
土地使用权终止的原因及其后果，可以分为以下四种：
(1)因土地使用权终止出让合同期限规定的使用期限届满而终止(土地使用权终止出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者或申请续期但未或批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回)
(2)土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给与相应的补偿
(3)因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地
(4)因土地的灭失而导致土地使用权的终止
土地使用权终止后，国有土地所有权的全部权能回归所有人-国家
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