2013年自考房地产法串讲笔记（2）

更新时间：2013-07-09 09:44:03 来源：|0

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　　怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?

　　答：在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。

　　(1)基础性。土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。(2)先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别是在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。

　　总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点

　　二、房地产关系的法律调整

　　(一)房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

　　(房地产关系本质上属于经济关系，因为他具有直接的物质利益内容)

　　房地产关系按其法律特征可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系

　　a、民事(商品)性质的房地产关系指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系

　　b、行政管理性质的房地产关系指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系

　　(二)房地产关系(两种不同性质的房地产关系)

　　两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要对房地产关系进行分类。这里引进几个规范性文件加以说明：

　　1、九届全国人大常委会1999年4月29日通过的《中华人民共和国行政复议法》，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。

　　2最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》，该通知提出三点意见：

　　第一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。

　　第二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，

　　依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。

　　第三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

　　按照以上意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系;行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系;至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由个有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。

　　3、最高人民法院1996年7月24日在其《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件的批复》中提出：

　　第一、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理;

　　第二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。以上意见，也是把平等主体之间的民事(商品)性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确区分开来。

　　4、国务院2001年6月6日修订公布的《城市房屋拆迁管理条例》

　　将两类不同性质的房地产关系加以区分，对于房地产立法工作。对于行政管理，法律适用、处理纠纷方式的选择等实际的行政、司法工作，都有着直接的影响。

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