全国2005年10月高教自考房地产评估试题

　一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
　　1．交易双方在市场上实际成交的价格是( )。
　　A．市场价 B．评估价
　　C．租赁价格 D．抵押价格
　　2．当容积率不变时，楼面地价与土地价格成( )。
　　A．反比 B．正比
　　C．相等 D．对数
　　3．( )的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。 
　　A．市场学派 B．价格学派
　　C．行为学派 D．成本学派
　　4．( )的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
　　A．级差地租 B．绝对地租
　　C．垄断地租 D．矿山地租
　　5．对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是( )。
　　A．土地形状 B．宗地面积
　　C．地质条件 D．地形条件
　　6．容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，( )。
　　A．地价越低 B．地价越高
　　C．地价呈线性 D．地价越稳定
　　7．在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以( )为主，房地产的价格较低。
　　A．第一产业 B．第二产业
　　C．第三产业 D．第一、第二产业
　　8．房地产评估的基本方法是( )。
　　A．路线价法、地价指数法、残余法
　　B．市场比较法、收益法、成本法
　　C．路线价法、市场比较法、长期趋势法
　　D．收益法、成本法、地价指数法
　　9．一般对外交通设施服务半径为( )公里。
　　A．0～20 B．0～10
　　C．0.3～0.7 D．10～20
　　10．出租型房地产的净收益计算公式为( )。
　　A．净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金
　　B．净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金
　　C．净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金及附加
　　D．净收益=租赁收入-管理费-保险费-税金及附加
　　11．同一供需圈就是指在这一范围内的房地产( )。
　　A．价格相同 B．具有替代性
　　C．同为有收益的房地产 D．功能各异
　　12．容积率对地价的影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的( )。
　　A．最高容积率 B．平均容积率
　　C．最低容积率 D．建筑覆盖率
　　13．已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为( )。
　　A．生地 B．熟地
　　C．毛地 D．农地
　　14．成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般( )，而不完全由成本决定。
　　A．取决于效用 B．取决于竞争
　　C．取决于收益高低 D．取决于其新旧状态
　　15．建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为( )。
　　A．经济耐用年限 B．自然耐用年限
　　C．安全耐用年限 D．经营耐用年限
　　16．根据剩余法的基本思路，在分析测算时，应满足的条件之一是：售价的预测和成本的测算必须符合( )。
　　A．替代原则 B．合法原则
　　C．投入产出原则 D．多样性原则
　　17．根据“四三二一”法则，路线价为3000元/英尺，深度为150英尺，宽为20英尺的临街矩形宗地价格是( )。
　　A．65400元 B．60000元
　　C．70200元 D．54000元
　　18．在工业企业或其他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，( )。
　　A．采用收益法 B．市场比较法
　　C．级差收益测算法 D．剩余法
　　19．在市场不稳定，价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过( )。
　　A．三个月 B．半年
　　C．10个月 D．1年
　　20．对于一般的例行估价案件可采用( )。
　　A．自由式评估报告书 B．定型式评估报告书
　　C．混合式评估报告书 D．书信式评估报告书
　　二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共15分)
　　1．根据土地开发程度地价类型可划分为( )。
　　A．市场价 B．评估价 C．生地价
　　D．熟地价 E．楼面地价
　　2．级差地租的两种表现形式( )。
　　A．级差地租Ⅰ B．绝对地租 C．级差地租Ⅱ
　　D．垄断地租 E．相对地租
　　3．工业区位理论的核心是通过对运输( )因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。
　　A．劳动力 B．原料 C．距离
　　D．集聚 E．重量
　　4．影响房地产价格的因素通常可划分为( )。
　　A．城市因素 B．心理因素 C．社会因素
　　D．财政金融因素 E．一般因素、个别因素
　　5．标准宗地的土地权利状况可选择( )。
　　A．国有划拨、出让土地 B．非完权使用权土地 C．产权共有土地
　　D．国家租赁和入股土地 E．有他项权利限制的土地
　　6．中房指数与其他的指数相比，具有( )特点。
　　A．全面性、系统性 B．地域性、较小波动性 C．可比性、灵敏性
　　D．时效性 E．针对性、稳定性
　　7．土地级别的划分方法有( )。
　　A．数轴法、剖面图法 B．因素成对比较法 C．特尔菲法
　　D．总分频率曲线统计判断法 E．层次分析法
　　8．计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备( )等条件。
　　A．收入必须能持续获得 B．收入应具有预测性
　　C．收入在非最高最佳利用状态下取得 D．特殊情况下获得的收入
　　E．偶然因素获得的收入
　　9．市场比较法中选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性，并应符合( )等要求。
　　A．时间的接近性 B．总价的类似性 C．地点的类似性
　　D．建筑面积类似性 E．买卖人员相关性
　　10．在市场比较法的运用中，交易案例与待估房地产的适用法律背景需基本相似如：( )等。
　　A．建筑物结构 B．容积率限制 C．是否为破产拍卖
　　D．建筑物高度限制 E．区位条件
　　11．总的来讲，求取建筑物的重新建造成本有两个途径( )。
　　A．直接法 B．余额递减法 C．直线法
　　D．间接法 E．剩余法
　　12．利用剩余法估价，要正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测( )。
　　A．房地产收益 B．售价 C．运营费用
　　D．税收 E．开发成本
　　13．路线价法是否运用得当，还依赖于( )以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。
　　A．较为完整的道路系统 B．较为合理的税收政策
　　C．较为分散的区域分布 D．排列整齐的宗地
　　E．实行无限年期的土地使用制度
　　14．在房地产出租，转让较为发达的地区，基准地价评估的技术路线则主要采用( )。
　　A．市场比较法 B．级差收益测算法 C．路线价法
　　D．收益法 E．成本法
　　15．评估报告所提供的结论只适应于报告载明的( )。
　　A．所有权 B．估价原则 C．估价目的
　　D．价值定义 E．估价依据
　　三、简答题(每小题5分，共25分)
　　1．简述房地产的特性。
　　2．简述房地产估价必须遵循的主要原则。
　　3．简述中房指数在房地产评估中的作用。
　　4．请分别说出收益法计算公式v= 及v= ［1- ］的假设前提条件。
　　5．剩余法估价的两个关键问题是什么?
　　四、论述题(每小题8分，共16分)
　　1．试述多因素综合评价方法的特点。
　　2．试述评估报告中应特别说明估价结果的应用限制条件的原因。
　　五、计算题(共24分)
　　1．一收益性房地产，第一年净收益为40万元，预计今后每年会在上一年的基础上增长0.5%，而费用一直稳定在10万元，土地的使用权年限为50年，资本化率为10%，求该房地产的收益价格。(7分)
　　2．有一房屋买卖比较实例，10个月前的市场交易价格为100万元，现要求修正为现时的评估价格(取四位小数)。
　　经调查，收集到发生在过去不同时间的三个类似房地产的价格(见下表)(7分)
　　类似房地产价格
　　房产 出售日期 交易价格 现时评估价格
　　1 6个月前 84.5万元 92万元
　　2 12个月前 93.0万元 112万元
　　3 10个月前 88.0万元 104万元
　　3．估价对象为政府用办公楼，土地面积为1000m2，建筑总面积为2800m2，建于1985年，钢筋混凝土结构，耐用年限60年，残值率为零，该土地位于市区，土地单价为2000元/m2，现类似建筑物的重置成本为1500元/m2，评估该房地产1998年7月的市场价值(用直线折旧法折旧)(10分)