成人高考08年专升本财产租赁合同复习指导

　　1.财产租赁合同的概念和法律特征

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。"

　　财产租赁合同的法律特征是：

　　（1）财产租赁合同是诺成合同、有偿合同、双务合同；

　　（2）财产租赁合同的标的物只能是特定的非消耗物。财产租赁合同期限届满，承租人必须将租赁物返还给出租方；

　　（3）财产租赁合同是转移财产使用权的合同。一方面，出租方必须将租赁物交付给承租人，另一方面，租赁期限届满，承租人必须将租赁物返还给出租人。在租赁期间，承租人获得租赁物的使用权；

　　（4）租赁合同在当事人之间即引起债的法律关系，又引起物权法律关系。

　　对于不动产的租赁，承租人依据租赁合同在租赁期间获得物权性质的租赁权和优先购买权。

　　租赁权表现为：出卖不破租赁关系，即所有人出卖租赁物的，不影响租赁合同的效力，租赁合同对新的所有人继续有效；出租人不得将租赁物再行出租。再行出租给其他人的合同无效。

　　优先购买权表现为：出租人出卖租赁物时，在同等条件下，承租人有优先购买租赁物的权利。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　财产租赁合同的内容，除去《中华人民共和国合同法》第十二条规定的条款以外，还应当包括：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　2.财产租赁合同的效力

　　（1）出租人的主要义务

　　①按照约定将租赁物交给承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

　　②除当事人另有约定的以外，出租人应当履行租赁物的维修义务。

　　承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　③租赁物瑕疵的担保义务。包括物的瑕疵担保和权利瑕疵担保。

　　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　④排除妨害的义务；

　　⑤负担租赁物上负担。除去当事人另有约定的以外，承租人应当负担租赁物的税收、物业管理费等费用；

　　⑥退还押金及其他担保物；

　　⑦双方约定的其他义务。如：对承租人的培训、安装必要设备等。

　　（2）承租人的主要义务

　　①按照约定的时间和方式支付租金或使用费。

　　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　②按照约定的用途使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；

　　③妥善保管租赁物。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。但是，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　④自己使用租赁物。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　3.合同法关于租赁合同的特别规定

　　（1）租赁期限

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定："租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　（2）租赁合同的形式

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定："租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。"

　　（3）租赁物的风险

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定："因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。"

　　（4）对租赁物的改善或他物的增设

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定："承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"

　　（5）租赁物的收益

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定："在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。"

　　（6）不定期租赁

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　（六）融资租赁合同

　　1.融资租赁合同的概念和法律特征

　　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　融资租赁合同的法律特征是：

　　（1）融资租赁合同的标的物在合同成立时并没有被承租人控制，出租人必须按照合同的约定向第三人购买；

　　（2）融资租赁合同自当事人协商一致时成立，但一般自承租人接受租赁物时生效；

　　（3）融资租赁合同往往涉及第三人，即租赁物的提供者；

　　除融资租赁合同本身外，还可以包括承租人委托承租人购买租赁物的委托合同、承租人与第三人的买卖合同。

　　出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。

　　出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。

　　（4）融资租赁合同的期限由当事人自行约定。

　　（5）租赁期限届满，承租人有选择权。

　　承租人在租赁期限届满时，可以选择续订租赁合同、支付合理代价获得租赁物所有权、返还租赁物。

　　（6）融资租赁合同必须采用书面形式。

　　2.融资租赁合同的内容

　　融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。

　　3.融资租赁合同的效力

　　（1）出租人的义务

　　①出资义务；

　　②除去妨害的义务；

　　③协助义务

　　出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

　　④租赁物瑕疵的担保义务

　　出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。

　　租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

　　（2）承租人的义务

　　①承担因租赁物造成他人损害的民事责任

　　承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。

　　②保管、使用、维修、保险义务

　　承租人应当妥善保管、使用租赁物。

　　承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

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