北大汇丰商学院：一个大国的崛起靠的是房地产还是科技？
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巴曙松教授认为，房地产在不同的发展阶段、不同的国家都扮演着重要的角色，目前中国房地产市场正处在一个从投资拉动向消费拉动的转变过程中，房地产市场的发展本身也是财富增长的结果，促进了经济增长、居民的购买力增强、对住房的需求增加，而科技作为关键和重要的生产要素，毫无疑问对经济增长起到重要作用。秉承“链接世界，赋能中原”的大河财立方，开设巴曙松专栏，为读者观察中国及全球经济增设新的视角和窗口。
巴曙松(北京大学汇丰金融研究院执行院长，中国银行业协会首席经济学家，中国香港交易所集团董事总经理、首席中国经济学家)
2018年获得诺贝尔经济学奖的罗默，强调的是创新、研发等对经济增长的重要作用。当然，这并不说明包括房地产和基础设施在内的其他增长动力不重要。房地产不管是在增量时代通过拉动基建投资，还是在存量时代通过刺激消费等，不管是在中国还是在国外，都对经济增长发挥重要的作用。并且房地产发展和经济增长、居民财富积累是相辅相成、互相促进的关系，不应该以简单对立的观点来看房地产和经济增长。
大国的崛起需要多个条件的综合作用，科技作为更为关键和重要的生产要素，对经济社会发展起到重要作用。
首先，房地产在不同的发展阶段、不同的国家都扮演着重要的角色。从中国来看，1998年房改以来，房地产对中国经济社会的贡献主要表现在以下两个大的方面：第一，成为带动作用十分显著的重要产业。房地产投资快速增长，部分年份增速高达30%以上，带动上游基建、下游建材等产业链的发展，在2003年、2008年等经济调整的特殊年份承担了重要的“保增长”功能，为近20年GDP的高速增长做出贡献;第二，显著改善居民条件，居住面积和居住品质实现大幅提升，“促民生”作用显著。
从国家统计局的统计数据看，中国的人均住宅建筑面积从1998年的18.7平方米上升到2016年的36.6平方米，房屋存量从1998年的8000万套，上升到2012年的2.2亿～2.5亿套，户均套数从2002年的0.84套上升至2010年的1.02套，可以说居住条件得到极大改善。
从发达国家来看，以美国为例，房地产行业是美国经济的支柱，2017年，美国房地产行业创造经济增加值2.6万亿美元，占GDP的13.4%。其中住房买卖创造2.4万亿美元，租赁方面创造2000亿美元。自1947年以来，美国房地产行业经济增加值占GDP的比重增加了5.5个百分点。与此同时，整个房地产业以及建筑、物业管理等相关上下游产业占GDP的20.2%，对美国经济影响巨大。
其次，目前中国房地产市场正处在一个从投资拉动向消费拉动的转变过程中。
第一，从投资数据来看，中国的房地产投资增速在2010年到达33%的高位后开始回落，近两年只有个位数的增长;
第二，从交易数据来看，越来越多的城市进入到以存量交易为主导的市场，2017年有20个城市的二手房交易量超过新房，且越来越多的非重点城市也开始进入存量市场(如2017年的常州、绍兴、芜湖等);
第三，从企业的角度来看，新房开发企业也开始越来越多地参与存量市场(租赁、资产管理等)，实际上在美国、日本等发达国家，股票市场中纯粹意义上的房地产开发企业的市值占比不足30%。
可以说，当前中国房地产市场从投资向消费转变的趋势和发达国家的路径一致，内在原因是城市土地开发的刚性边界和人口出生率持续下降带来的增量需求的下滑。
总体来看，未来房地产对经济的贡献将从增量的土地开发、投资，转变到基于存量的资产管理、租赁、城市更新等，且存量市场是一个可以持续开发的市场，在不同的阶段对经济将发挥着不同但依旧重要的作用。
以美国的租赁行业为例，2017年整个行业GMV达到2.58万亿美元，其中租赁GMV为5218.2亿美元，市场规模巨大。房地产行业的经济支柱性不仅存在于住房买卖方面，租赁市场也存在巨大的商机。
2017年美国租赁住房4388万套，月租赁成本中位数为991美元/月，由此得到，2017年美国租赁行业GMV为5218.2亿美元，占整个房地产市场规模的20.2%。就投资而言，2016年租赁方面的固定资产投资额为1320亿美元，占住房固定资产投资的18.6%。巨大的租赁固定投资额首先能增加未来租赁市场的供给，其次对当年的生产资料形成消费，拉动经济增长，最后创造一定的就业岗位。
再次，房地产市场的发展本身也是财富增长的结果，促进了经济增长、居民的购买力增强、对住房的需求增加。从这一点上来说，中国房地产增长的过程也伴随着经济增长的过程。
最后，科技作为关键和重要的生产要素，毫无疑问对经济增长起到重要作用。特别是在当前的经济转型阶段，虽然大国的崛起是多个因素综合作用的结果，不能单独割裂各个因素的影响，但是，在特定的阶段，一个因素如果占用的资源过多，也可能会对其他要素形成挤压。表现在当前就是房地产市场吸收的社会资源过多，导致流入到科技领域的资源相应受到挤压。这种挤压效应不仅仅表现在中国市场，发达市场也是如此。
据统计，近年来，美国的硅谷等地的发展开始回落，一个重要的原因是房地产价格的持续上涨导致生活成本过高，使得一些创业企业不得不搬离硅谷。由于过多资源投入到房地产市场，市场的创业活力受到抑制，创业成本大幅增加。
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