2014年自考"房地产评估"复习资料:企业价值评估的收益法
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第四节 企业价值评估的收益法
一、企业价值评估中收益法的应用形式
企业价值评估的假设前提是持续经营，企业在持续经营的前提下，一是假设企业仍按原先设计与兴建的目的使用，企业在生产经营过程中能自觉地保持资产的再生产;二是企业经营期限是无穷长，即n→∞。在此基础上，收益法应用于企业整体评估的形式有两种。
1、年金资本化法。
2、分段法。
二、企业收益及其预测
(一)企业收益的界定与选择
在具体界定企业收益时应注意以下几个方面：
1、不归企业权益主体所有的企业纯收入不能作为企业评估中的企业收益。
2、凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，可视同企业收益。
(二)净收益与现金流量的关系
企业净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获得能力。
净收益与现金流量的差别是由于采用不同会计概念和时间推移而造成的。具体表现在以下几个方面。
1、净资本性支出。
2、存货的周转。
3、应收、应付款的存在。
4、其他额外资金的流动。
净收益与现金流量既有差异，也存在密切联系，主要体现在以下方面：
1、净收益是预计未来现金流量的基础。
2、现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。
净收益与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的净收益品质越好;即净收益与现金流(武汉自考)量之间的差异(数量上、时间分布)越小，说明净收益的收现能力越强。收益品质越好，企业的资产流动性和财务适应性就越强。
(三)企业收益预测的基础
企业收益预测必须注意以下因素：
1、企业预期收益的预测必须以企业现实存量资产为出发点，并考虑正常经营范围内的合理改进和资产重组的因素。
2、 企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础，并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。
(四)企业收益预测的方法
1、综合调整法
使用综合调查法的具体步骤为：
(1)设计收益预测表。
(2)按收益预测表的主要项目逐项分析预期年度内可能出现的变化因素。
(3)分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值。
(4)将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。
2、产品周期法
一方面要了解本企业产品的生命周期;另一方面要参考市场上类似资产的周期情况。
3、现代统计法
这是将现代统计预测科学的科学理论和方法，运用于企业未来收益的预测而产生的方法。
三、折现率和资本化率的估算
(一)折现率和资本化率确定的原则
(二)折现率和资本化率的估算方法
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