2014年自考"房地产评估"复习资料:土地使用权评估的方法
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第四节 土地使用权评估的方法
一、市场法
(一)市场法及其适用条件
市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：
(二)市场法应用的步骤与过程
1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信(武汉自考)息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料;在市场上土地评估相关的一些交易案例(参照物)的资料。
2、进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：
(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买方或卖方不了解市场行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。
二、收益法
收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。
三、成本法
(一)成本法及其适用范围
成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
(二)成本法评估的步骤
1、估算土地取得费。
(1)征用集体土地。
(2)购买和征用城市旧有土地。
2、估算土地开发费。
(1)基础设施配套费。
(2)公共事业建设配套费。
(3)小区开发配套费。
3、估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
4、估算利息。
利息计算公式为：
利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
5、估算利润。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用权评估值。
(三)成本法案例
四、假设开发法
(一)假设开发法及其适用条件
假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
式中，楼价即土地开发建设后的转让价;建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本;专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用;利息是指全部预付资本的资金成本;利润是全部预付资本的机会成本;税费通过地价与税率计算;租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。
(二)假设开发法评估的步骤
(三)假设开发法案例
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