浙江省2011年1月自学考试房地产评估试题

更新时间：2012-02-24 19:11:33 来源：|0

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　　浙江省2011年1月高等教育自学考试$lesson$

　　房地产评估试题

　　课程代码：00122

　　一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

　　1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。( )

　　A.居住建筑转自环球网校edu24ol.com

　　B.公共建筑

　　C.办公建筑

　　D.工业建筑

　　2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( )

　　A.级差地租Ⅰ

　　B.级差地租Ⅱ

　　C.绝对地租

　　D.垄断地租

　　3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。( )

　　A.促进房地产业的繁荣下降

　　B.促进房地产业的繁荣上升

　　C.减少市场对房地产的需求下降

　　D.减少市场对房地产的需求上升

　　4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________;反之，土地高低不平，地价_________。( )

　　A.高较高较低

　　B.高较低较高

　　C.低较低较高

　　D.低较高较低

　　5.下列属于估价对象权益状况的是( )

　　A.土地面积、形状

　　B.土地使用权的年限

　　C.建筑物的工程质量、新旧程度

　　D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构

　　6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。( )

　　A.应尽量大不规则的形状

　　B.应尽量大长方形

　　C.大小要适中长方形

　　D.大小要适中不规则的形状

　　7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( )

　　A.特尔菲测定法

　　B.因素成对比较法

　　C.层次分析法

　　D.哥顿法

　　8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( )

　　A.现在未来未来

　　B.未来未来在估价时点上

　　C.过去未来未来

　　D.过去现在在估价时点上

　　9.收益法采用_________作为估价依据。( )

　　A.实际收入、实际费用和实际净收益

　　B.实际收入、实际费用和客观净收益

　　C.客观收入、实际费用和实际净收益

　　D.客观收入、客观费用和客观净收益

　　10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )

　　A.越低

　　B.越高

　　C.不变

　　D.符合客观实际

　　11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件?( )

　　A.时间性

　　B.可替代性

　　C.正常性

　　D.可修正性

　　12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日为100)。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。 ( )

　　A.1376

　　B.2308

　　C.2558

　　D.2105

　　13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。( )

　　A.1.05

　　B.0.95

　　C.0.98

　　D.1.03

　　14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。( )

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.熟地

　　D.净地

　　15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产( )

　　A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本―建筑物折旧

　　B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本―建筑物折旧

　　C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本―建筑物折旧

　　D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本―建筑物折旧

　　16.剩余法的基本思路是依据_________原理。( )

　　A.供求关系

　　B.生产费用价值论

　　C.替代

　　D.投入产出

　　17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( )

　　A.递减

　　B.递增

　　C.不变

　　D.先减后增

　　18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。( )

　　A.德国区片价和路段价

　　B.德国标准宗地的价格

　　C.日本、韩国标准宗地的价格

　　D.日本、韩国区片价和路段价

　　19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。( )

　　A.最终结果是具有一定法律效力的文件

　　B.最终结果不具有法律效力

　　C.中期结果不具有法律效力

　　D.中期结果是具有一定法律效力的文件

　　20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。( )

　　A.由注册房地产估价师签名

　　B.由注册房地产估价师盖章

　　C.加盖估价机构的公章后

　　D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后

　　二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

　　1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面?( )

　　A.利用方式的唯一性

　　B.利用方式的多样性

　　C.土地区位的可变性

　　D.土地资源的无限性

　　E.土地使用潜力的有限性

　　2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( )

　　A.心理因素

　　B.商服繁华度

　　C.交通便捷度

　　D.城市设施完备度

　　E.自然条件与环境质量

　　3.中房指数的作用包括( )

　　A.降低房地产价格

　　B.提高房地产开发利润

　　C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据

　　D.为投资商提供比较准确的市场信息

　　E.为广大的消费者服务

　　4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括( )

　　A.主导因素判定法

　　B.主导因素分值叠置法

　　C.固定网格法

　　D.均质地域法

　　E.动态网格法

　　5.收益法应用的关键和难点是( )

　　A.潜在毛收入的估算

　　B.有效毛收入的估算

　　C.运营费用的估算

　　D.净收益的估算

　　E.资本化率的确定

　　6.交易实例应搜集的内容包括( )

　　A.成交价格

　　B.成交日期

　　C.付款方式

　　D.交易实例在交易时的状态

　　E.交易双方的情况及交易目的

　　7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( )

　　A.土地补偿费

　　B.青苗补偿费

　　C.地上附着物补偿费

　　D.安置补助费

　　E.房屋拆迁安置补偿费

　　8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( )

　　A.建筑设计费

　　B.规划设计费

　　C.工程概预算费用

　　D.不动产销售营业税

　　E.市场营销广告费用

　　9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类? ( )

　　A.宏观经济资料

　　B.土地交易资料

　　C.交易资料

　　D.企业利润和效益资料

　　E.联营、联建、土地入股资料

　　10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( )

　　A.全面性

　　B.公正性

　　C.客观性

　　D.准确性

　　E.概括性

　　三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

　　1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面?

　　2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类?

　　3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的?

　　4.基准地价修正系数测定有哪些途径?

　　四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

　　1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益?

　　2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

　　上表交易情况中，正(负)值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中，正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。

　　五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

　　1.论述房地产估价的现实意义。

　　2.论述剩余法的适用范围。

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