浙江省2010年10月自学考试房地产评估试题

　　一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

　　1.在城市中，__________是影响土地利用的主要因素。(　　)

　　A.土地肥沃程度

　　B.气候、水文

　　C.工程地质条件的优劣、地形坡度

　　D.地貌、土壤

　　2.当容积率不变时，楼面地价与土地价格__________;地价不变，楼面地价与容积率__________。(　　)

　　A.成正比 成正比

　　B.成正比 成反比

　　C.成反比 成反比

　　D.成反比 成正比

　　3.区位理论的发展过程中，__________的理论核心是根据企业的生产成本最低确定企业的最佳区位。(　　)

　　A.成本学派

　　B.市场学派

　　C.行为学派

　　D.管理学派

　　4.一般来说，在城市化初期，由于经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以__________为主，房地产的价格__________。(　　)

　　A.第一、第二产业 较高

　　B.第一、第二产业 较低

　　C.第一、第三产业 较高

　　D.第一、第三产业 较低

　　5.容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，地价__________。容积率与地价的关系一般__________。(　　)

　　A.越高 呈线性关系

　　B.越高 不呈线性关系

　　C.越低 不呈线性关系

　　D.越低 呈线性关系

　　6.在市场资料丰富的情况下，__________则是最常用的方法。(　　)

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.剩余法

　　D.市场比较法

　　7.商业标准宗地的位置宜(　　)

　　A.选择街角地

　　B.多面临街

　　C.畸零地

　　D.一面临街

　　8.主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。划分单位时，选择__________以上的主导因素，作为划分单元、检测单元内部均值的标准。(　　)

　　A.一个

　　B.二个

　　C.四个

　　D.五个

　　9.一般情况下，房地产估价应采用__________指标。(　　)

　　A.实际收入

　　B.主观收入

　　C.客观收入

　　D.潜在收入

　　10.从收益法的观点看，房地产的价值是未来__________的现值之和。(　　)

　　A.潜在毛收入

　　B.有效毛收入

　　C.正常净收益

　　D.销售收入

　　11.下列说法正确的是(　　)

　　A.在确定净收益时，不仅要测算有形收益，还要将各种无形收益折算成货币收益，共同计算

　　B.在确定净收益时，仅测算有形收益，不测算无形收益

　　C.在确定净收益时，仅测算无形收益，将各种无形收益折算成货币收益

　　D.在确定净收益时，将有形收益减去无形收益

　　12.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件?(　　)

　　A.非单一性

　　B.可替代性

　　C.合法性

　　D.可修正性

　　13.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3(都分别以上个月为100)。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为__________元/平方米。(　　)

　　A.5089

　　B.5145

　　C.5236

　　D.5315

　　14.从卖方来说，成本法的理论依据是(　　)

　　A.恩格尔定律

　　B.供求关系原理

　　C.生产费用价值论

　　D.替代原理

　　15.具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地，被称为(　　)

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.熟地

　　D.净地

　　16.一般，建筑物的经济寿命__________自然寿命。在房地产估价中一般应采用__________。(　　)

　　A.小于 经济耐用年限

　　B.小于 自然耐用年限

　　C.大于 自然耐用年限

　　D.大于 经济耐用年限

　　17.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是(　　)

　　A.市场比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.剩余法

　　18.__________能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。(　　)

　　A.市场比较法

　　B.剩余法

　　C.收益法

　　D.路线价估价法

　　19.基准地价系数修正法的基本原理是(　　)

　　A.供求关系原理

　　B.生产费用价值论

　　C.替代原理

　　D.投入产出原理

　　20.房地产评估报告，对于一般的例行估价案件都可采用__________评估报告书。(　　)

　　A.定型式

　　B.自由式

　　C.开放式

　　D.混合式

　　二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)

　　在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

　　1.区位是__________在空间上有机组合的综合表现。(　　)

　　A.社会地理区位

　　B.自然地理区位

　　C.经济地理区位

　　D.交通地理区位

　　E.文化地理区位

　　2.根据区位地租理论，农作物分化成六种作物制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”。下列说法正确的是(　　)

　　A.第一区为自由农作区

　　B.第二区为林业区

　　C.第三区为放牧区

　　D.第三、四、五区为作物轮作区

　　E.第六区为放牧区

　　3.房地产估价的基本方法包括(　　)

　　A.市场比较法

　　B.收益法

　　C.剩余法

　　D.路线价法

　　E.成本法

　　4.反映交通通达度的因素因子，主要有(　　)

　　A.道路功能

　　B.道路宽度

　　C.路网密度

　　D.公交便捷度

　　E.对外交通设施

　　5.收益法又称作(　　)

　　A.收益还原法

　　B.资本化法

　　C.投资法

　　D.收益现值法

　　E.假设开发法

　　6.计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件是(　　)

　　A.应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入

　　B.收入应是实际收入

　　C.收入应是可能的最高收入

　　D.收入必须能持续获得

　　E.收入应具有预测性

　　7.所谓正常交易，是指__________的交易。(　　)

　　A.公开市场

　　B.信息通畅

　　C.交易双方平等自愿情况下

　　D.诚实无欺

　　E.有利害关系

　　8.折旧的求取方法包括(　　)

　　A.直线法

　　B.余额递减法

　　C.成新折扣法

　　D.实际观察法

　　E.混合法

　　9.路线价法特别适宜于(　　)

　　A.单个宗地估价

　　B.特殊房地产的估价，如道观、寺庙、教堂等

　　C.土地课税估价

　　D.土地重划估价

　　E.征地拆迁估价

　　10.基准地价修正系数法的计算公式中，涉及哪些修正?(　　)

　　A.区域因素修正

　　B.个别因素修正

　　C.年期修正系数

　　D.期日修正系数

　　E.容积率修正系数

　　三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)

　　1.地租理论的应用有哪些?

　　2.影响房地产价格的一般因素中，行政因素包括哪些内容?

　　3.资本化率的确定有哪些方法?

　　4.剩余法的前提条件有哪些?

　　四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

　　1.某房地产，经预测在未来4年的净收益将分别为100万元、120万元、125万元、140万元，从第5年以后到无限年，每年的净收益固定为150万元，资本化率为10%，无限年使用。求该房地产的收益价格。

　　2.有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元;地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

　　五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

　　1.论述综合土地定级程序。

　　2.论述市场比较法比较实例的选择应满足的要求。

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